不動産売却にかかる譲渡所得税とは——計算方法と節税ポイントをわかりやすく解説

譲渡所得税とは

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税と住民税が課税されます。これを総称して「譲渡所得税」と呼びます。重要なのは、税金がかかるのは「売却価格」ではなく「売却益」に対してだという点です。

計算方法の基本

譲渡所得（売却益）は次の式で計算します。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
• 取得費：購入代金や購入時の諸費用（建物は減価償却後の金額）
• 譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費など売却にかかった費用

なお、先祖代々の土地などで購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。この場合は売却益が大きく計算され税額も増えやすいため、購入時の契約書が残っていないか早めに確認しておくことが大切です。

税率の基本

• 長期譲渡所得（5年超保有）：所得税15%＋住民税5%＝合計約20%
• 短期譲渡所得（5年以下保有）：所得税30%＋住民税9%＝合計約39%

保有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わります。判定は「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで行うため、購入からちょうど5年前後で売却を検討している方は特に注意が必要です。

主な特別控除

• 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売却した場合、最大3,000万円を課税所得から控除
• 軽減税率の特例：10年超保有のマイホームは税率が軽減

マイホームの売却であれば、3,000万円特別控除によって税金がまったくかからないケースも少なくありません。一方、相続した実家など「自分が住んでいない家」の売却では原則この控除は使えないため（空き家特例など別の制度が使える場合があります）、事前の確認が重要です。